2020年，为消除疫情带来的客流量减少等负面影响，零售物业业主快速反应，积极利用国内外品牌“首店”、主题活动、展览等形式制造热点，吸引消费者。得益于休闲餐饮和潮流运动品牌需求的快速回暖，以及新能源汽车、盲盒集合店与美妆生活方式集合店的迅猛扩张，2020年下半年上海零售物业市场净吸纳量39万平方米，空置率半年环比下降1.0%。然受疫情影响整体市场需求未完全恢复，2020全年录得空置率12.2%，同比增长4.2%；租金方面，2020年上海零售物业市场平均租金为人民币33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。

从业态来看，高力国际认为2020年下半年，餐饮，个人护理和生活方式的需求增长明显。截止2020年底，餐饮业态半年环比增加200多个店铺，占比为36%，其需求上涨对整体市场的回暖起到重要影响。餐饮类品牌尤其是快餐、休闲餐饮回暖速度较快。

国内消费将在中国经济复苏过程中扮演更加重要的角色，消费的复苏和增长将进一步增强品牌在2021年拓店的信心。预计化妆品、运动服饰、国潮时尚零售、汽车展厅、生活方式集合店及轻餐品牌等将保持扩张势头。同时，2021年非核心商圈在大量的未来供应及缓慢的新项目招商进度影响下预计将持续承压，而核心商圈将在有限的新增供应和更为活跃的租赁市场带动下表现更加出色。”

2020年上海物流地产净吸纳量达到264986平方米，远高于受供应限制的2019年。在疫情期间及之后的经济复苏期间，物流空间的需求相对稳健，因为更多的消费者选择在网上购买家居日用品和生鲜产品。第三方物流仍是四季度及全年需求的主要驱动力。在疫情期间，冷链运营商等新兴驱动力在一定程度上弥补了零售业和制造业造成的需求疲软。

上海一直是开发商和投资方青睐的物流市场，租金价格长期处于高位，预计未来5年每年租金涨幅平稳，增长率在0.6-3%。长期高位的租金和长三角日益完善的基础设施建设，为上海需求的外溢提供了条件，我们可以预见周边城市的租金仍有很大的增长空间。

目前上海地区整体高标仓库存量较高，市场竞争日趋激烈，但未来五年仍将呈现供求相对平衡，租金小幅上升，空置率小幅下降的良好态势。此外，冷链仓库尚处于供不应求的状态，尤其是今年在生鲜电商和生物医药的催化下对冷链仓储空间的需求明显增加。高力国际预计，冷链仓储有望成为未来物流地产新的增长点。电商巨头和快递巨头如京东、苏宁和顺丰纷纷布局冷链物流市场，无接触式冷链物流预计将成为市场趋势。